PART ONE
新旅•明樾府
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项目基本情况
【新旅•明樾府】项目作为新旅置业与江西城投携手打造的品质巨作，地处九龙湖TOD正心，西客站南广场对面，双铁交汇，高铁在侧，开启南昌飞驰人生。整个项目由6栋高层和6栋小高层以及8200㎡社区商业组成。建筑面积约89～110～149㎡ 金装美学高层，即将全新登场。新旅明樾府建面约100㎡精致三房三开间朝南，室室风情飘窗约7米宽大阳台营造向阳而生的人居典范一体化超大餐客厅，给居者惬意舒适生活纳藏人生百般美好。新旅明樾府位于九龙湖西站南广场对面。项目为小高层,高层,超高层板楼。
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基本信息
开发商：江西铁旅置业有限公司
楼盘名称：新旅明樾府
城市：南昌
区域位置：红谷滩-九龙湖沿湖板块
物业类型：住宅,商业,商铺
楼盘地址：红谷滩-九龙湖西客站南广场对面龙兴大街
产权年限：住宅：70年；商铺：40年
建筑类型：板楼,小高层,高层
绿化率：35.5%
占地面积：42126.67㎡
容积率：2.5
建筑面积：145715.35㎡
物业类型：住宅,商业,商铺
规划户数：872户
物业公司：新旅物业
车位配比：1:1
物业费：住宅：3.2元/平米/月
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周边绿化
楼盘共性问题
问题一：门窗封胶不全(共24户)
门窗的封胶不全，可能是因为在注胶过程中掺进了部分空气，导致产生气泡，或者门窗胶与水泥混凝土等材料发生反应，产生了气泡，导致封胶不平整或出现空穴
问题二：吊顶开裂（共42户）
材料质量：吊顶龙骨质量不达标，会影响整个骨架的稳定程度，最终导致吊顶开裂
施工技术：在施工时，龙骨和石膏板安装不当导致材料内部产生应力，应力过大时易造成石膏板材与龙骨的接缝处产生裂缝
成品保护：吊顶安装好之后，后期工序混乱作业，在各种开孔工作时没有做好保护措施，也会造成吊顶开裂
问题三：等电位未接通（共36户）
存在问题：淋浴间五金件未链接等电位端子箱，做防雷击处理
整改建议：重新调试以及接线处理
问题影响：等电位线未接，容易造成接触电压无法及时导入地下，从而引发触电事故。
问题四：地板软榻（共33户）
问题影响：地板长时间处于软塌，容易导致地板变形、断裂，并且在踩踏软塌状态的地板时容易导致地板锁扣造成损伤，导致地板松动。
匠心验房小编总结：新旅明樾府我们验房整体下来感官问题确实要好很多，但是多出裂缝、瓷砖空鼓、下水管漏水、地板软榻等常规问题也是平凡出现，相比其他知名楼盘精致程度可能还稍显不足，在查验过程中还发现了个别下水管漏水问题，以及电路有大问题的。比如强电箱内总线6平方，空调线确十平方，还有线路业主还没用就已经烧掉了的，整体而言在这个价位出现这样的问题确实不该。在南昌可以排得上中等水平线上吧，也不算太差！
PART TWO
联发时代天悦
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项目基本情况
【联发时代天悦】位于南昌象湖滨江汇仁大道与东祥路交汇处，218快线、241路可到达项目，享地铁4号线东新站(建设中)，洪州学校(九年制义务教育)、幼儿园、莲塘一中东新校区、莲塘三中等优质教育资源，南昌大学第一附属医院象湖分院，朝阳新城的三医院，新洪城大市场、爱琴海购物中心、沃尔玛、华润万家、红星美凯龙、象湖湿地公园、昌南体育中心等象湖新城优质配套。
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基本信息
开发商：南昌联盈置业有限公司
中文名:联发时代天悦
城市:南昌
楼盘地址:南昌象湖滨江汇仁大道与东祥路交汇处
均价:11600 元/平方米
销售状态:在售
物业类别:普通住宅
建筑形式:高层
建筑面积:120000 m²
占地面积:50000 m²
总户数:918户
绿化率:35%
容积率:1.8%
开盘时间:2020年9月27日
装修情况:带装修
户型面积:86m²
产权类型:普通住宅
产权年限:70 年
预售许可证:南房预售证第2020-0063号
物业公司:联发物业
物业费:2.88元/平方米·月
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周边绿化
在联发时代天悦，享受鲜氧生活。约1.8低容积率，近1：1奢阔楼间距，约35%⾼绿化，全冠移植技术，隔声降噪，阳光满溢。五纵十八景园林盛景，营造⾃然静谧的品质舒居体验。全龄化互动社区，包含儿童专属筑梦主题乐园、超大阳光草坪、标准半场篮球、都市白领的充电慢跑道、友邻会客厅、架空层康体泛会所等社区配置，为每段精彩人生，造一座梦享花园
楼盘共性问题
问题一：隔断渗水（共41户）
原因：①橡胶混泥土产生裂缝
②做好防水层后，后道工序破坏了防水层(贴面砖)
③使用了不好的防水材料
④装修开槽埋管 破坏原防水层造成漏水
卫生间渗漏的危害性：卫生间作为用水集中的区域，也是生活给水，污水接入、排出过程，拐角、节点较多，各种管道、卫生器具使用频繁，容易产生渗漏。卫生间渗漏首先会造成顶棚或墙面污染，影响美观。其次造成空气污染，污浊的气味让人难于忍受并影响身心健康，更严重的是会造成钢筋砼板或墙面结构加速腐化，降低结构使用寿命。
问题二：地板软榻（共32户）
原因：地面找平不到位
造成隐患：后期会有塌陷、存灰、存污等问题，不仅对空气和屋内环境有影响，也会造成家具摆放不平稳和老人孩子的磕碰损伤。
问题三：墙面开裂（共27户）
原因：
①结构性开裂：承重结构超负荷会导致墙体结构性的开裂
②收缩性开裂：因为材质不同，热胀冷缩系数就不同，墙体交接处未做抗裂措施。
③施工工艺与材料、人员技术水平低、以及赶工期等原因导致墙面出现空鼓开裂质量问题。
问题危害：开裂不仅严重影响美观，而且时间长了会由于重力原因出现脱落，对人身也有一定安全隐患。
问题四：墙面有色差（共12户）
原因：
①产品品质差，不同生产批次，色差明显
②施工不专业，不规范，使用劣质工具
③墙面粗糙程度不同，材质不同
影响：严重影响美观
匠心验房小编总结：联发时代天悦总体来说问题相对都较小，都是些小问题地产也很容易处理，比如墙面色差以及墙面污渍方面，但都还在可控范围，这也是很多业主容易忽视的问题之一,可以看得出交付前的批量质检工作，是做的还不错的，漏了一些小问题也算是正常！小区绿化以及娱乐设备还是值得其他小区作为参考的。
THE THIRD
谱洋府
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项目基本情况
【谱洋府】位于青云谱区何坊西路47号，近地铁三号线京家山站，城芯一环线内，老城区中心王府井商业南边，地理位置十分优越；采用新中式风格打造，独特的园林设计，是王府世家级别的院落标准，层层递进，用现代的手法演绎精致大气的宅邸。坐享王府井商圈和青云谱商圈大配套资源，内拥约13200㎡独立式商业及社区底商，尽享繁华商圈；自带约2500㎡幼儿园，迎宾中学，京山小学等教育资源丰富；家门口的天然氧吧，象湖湿地公园距离约700米、抚河景观带，邂逅理想湖居生活。王府井旁、地铁口鼎豪奢装、新中式府邸！安家谱洋府，就读南师附小！在售高层30F，1个单元2梯4户，建面约97、117㎡，带装修均价13800元/㎡，物业费3.2元/㎡·月，预计2023年4月30日交付。
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基本信息
开 发 商：江西谱洋实业有限公司
项目地址：何坊西路47号（地铁3号线京家山站出口旁）
物业类型：住宅
建筑形式：板楼
装修情况：豪装交付（带中央空调和背景墙及阳台铝外围合金窗户等）
主力户型：97㎡、117㎡、128㎡
楼盘均价：14500元/㎡
产权年限：普通住宅:70年
规划面积：41750 ㎡
建筑面积：113256.55 ㎡
规划户数：576户
车 位 数：768个
容 积 率：2.00
绿 化 率：33.27%
得 房 率：82%
物业公司：谱洋物业
物 业 费：3.2元/㎡·月
交房说明：2023-4月底
楼栋信息:项目总规划5栋28-30层不等的高层住宅，一所9班幼儿园以及3栋商业群楼
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周边绿化
采用新中式风格打造，独特的园林设计，是王府世家级别的院落标准，层层递进，用现代的手法演绎精致大气的宅邸。坐享王府井商圈和青云谱商圈大配套资源，内拥约13200㎡独立式商业及社区底商，尽享繁华商圈;自带约2500㎡幼儿园，迎宾中学，京山小学等教育资源丰富;家门口的天然氧吧，象湖湿地公园距离约700米、抚河景观带，邂逅理想湖居生活。
楼盘共性问题
问题一：墙地砖空鼓（共27户）
关键词：瓷砖、空鼓、脱落、开裂
参考规范：《建筑装饰装修工程质量验收标准》 GB 50210-2018 第10.2.4条 满粘法施工的内墙饰面砖应无裂缝，大面和阳角应无空鼓。 《建筑地面工程施工质量验收规范》GB50209-2010 第6.2.7条 面层与下一层的结合(粘结)应牢固，无空鼓(单块砖边角允许有局部空鼓，但每自然间或标准间的空鼓砖不应超过总数的5％)
问题危害：
1、易致瓷砖破裂：空鼓处瓷砖不受力，受到较大外力时容易破裂。
2、瓷砖易翘起或脱落：空鼓范围会进一步扩大，最终出现瓷砖翘起或整片脱。
问题原因：
1、施工过程：瓷砖铺贴时砂浆不饱满或未将瓷砖轻轻敲打挤压密实。
2、基层原因：基层墙面未进行拉毛或润水处理，且墙体之间的交界处没有处理到位。
3、材料使用：瓷砖未按要求浸泡或瓷砖胶中添加了水泥砂浆。
问题二：吊顶的问题（共21户）
关键词：电线未包裹，水管未套隔热棉
危害：首先,这种做法是任何规范都不允许的。理论上讲,PVC是阻燃作用,一旦电线起火,那么PVC阻燃管就能阻止火势继续扩大,因为PVC不易燃烧。
我们从两点分析你的房间危害:
1、假设你的房间是新装修的,那么由于短路或超负荷引起的火势会有两道防线,断路器和电线的绝缘皮,除非你的断路器规格不对或是不合格还有电线是不合格产品,你家的火势可能无法阻止.由此看来新房的火灾发生率要低一些.
2.假设你的房间已经超过五年,那么断路器畅穿扳费殖渡帮杀爆辑可能失效,电线老化可能达不到额定负荷并且绝缘皮不能很好阻燃,所以这时的房间发生火灾的机率就大大增加了,建议更换断路器,或是如果有钱的话,那就重新装修换线吧,记得一定要穿管了。
问题三：墙面湿度过高、壁纸受潮发霉（共22户）
关键词：湿度测试、受潮、反碱、发霉
参考规范：
《建筑装饰装修工程质量验收标准》 GB 50210-2018 第13. 1. 4 条 基层质量直接影响被糊质量，如腻子有粉化、起皮，或 基层含水率过高，将会导致壁纸、墙布起泡、空鼓;如不封闭基 层，则基层泛碱会导致壁纸、墙布变色;
问题危害：
长期生活在含有霉菌的环境中，可能引发呼吸道疾病和过敏性症状。免疫力低的人，像老人、小孩容易引起头疼、发、皮肤或黏膜发炎中毒，或产生致癌物质引起霉菌性肺炎，过敏性疾病。
问题原因：
1、室内卫生间防水层损坏，管道渗漏，室内砂浆层积水，墙面返潮。
2、赶工期原因：上道工序未按规范作业，腻子层未干透，就进行下一步工序。
问题四：管道漏水（共27户）
关键词：管道、漏水、污染
参考规范：
《建筑地面工程施工质量验收规范》GB50209-2010 第6.2.12条面层表面的坡度应符合设计要求，不倒泛水、无积水；与地漏、管道结合处应严密牢固，无渗漏
问题危害性：
长期渗漏不处理，容易返潮，发生溃烂，起翘，影响家装的美观。家中也会充满异味，影响人的生活，后期甚至会引来蟑螂、老鼠，传染疾病。
问题原因：
1、管道周边结合不严密，防水破坏。
2、管道沉水弯检修盖未拧紧，松动。
匠心验房小编总结：谱洋府整体下来，瓷砖空鼓问题较多，以及小问题非常非常多，多到无法想象，号称豪宅装修的标准，我们一验，每套房不低于70个问题，还有未来居住如果墙砖脱落会有很大影响；墙面湿度检查较为严重，漏水的原因有非常多种，希望好好的查一下为什么会有大批量漏水的现象，因为多户楼栋的都检测出墙面有超标的现象，以及吊顶漏水情况。
PART FOUR
楼盘共性问题
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项目基本情况
【中大汇】位于青云谱区施尧路666号(象湖湿地公园东)，青云谱区象湖湖畔，筑造城央综合体。双公园，临湖畔，近地铁3号线，于两横两纵立体网路布局之上，尽享醇熟配套，快速通达全城。同时项目自拥约7200㎡缤纷商业街区，约20000㎡高端写字楼与约30000㎡品牌酒店，旨在打造区域内名片作品。
中大汇内部情况
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基本信息
开发 商： 中大集团
项目地址： 象湖公园东·施尧路与京山南路交汇处
物业类型： 住宅
房屋现状： 期房
建筑形式： 板楼
装修情况： 精装修
主力户型：高层105㎡、126㎡、143㎡洋房138㎡
楼盘均价：12200元/㎡
产权年限：住宅:70年
规划面积：61072 ㎡
建筑面积：226909 ㎡
规划户数：967户
车 位 数： 机动车数量1436， 非机动车数量1105
容 积 率：3.00
绿 化 率：35%
物业公司：中大物业管理公司
物 业 费：2.95元/㎡·月
交房时间：2023-03-31
楼栋信息： 共计13栋住宅，其中2栋小高层，3栋多层住宅
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小区绿化篇
小区的绿地率为35%，绿地面积在14695㎡左右，内部配备了羽毛球场、乒乓球场、老年活动场地、儿童游乐中心和580㎡的大草坪，基本都集中在中央景观那块，从沙盘来看小区整体绿化挺到位的，但供业主活动的空间比较少。
楼盘共性问题
问题一：墙面开裂（共30户）
关键词：开裂、空鼓、脱落、抹灰
参考规范：《 建筑装饰装修工程质量验收标准》GB 50210-2018 第4. 2. 4 条 抹灰层与基层之间及各抹灰层之间应粘结牢固，抹灰层 应元脱层和空鼓，面层应元爆灰和裂缝。
问题危害：开裂不仅严重影响美观，而且时间长了会由于重力原因出现脱落，对人身也有一定安全隐患。
问题原因:
1、结构性开裂：承重结构超负荷会导致墙体结构性的开裂。
2、收缩性开裂：因为材质不同，热胀冷缩系数就不同，墙体交接处未做抗裂措施。
3、施工工艺与材料、人员技术水平低、以及赶工期等原因导致墙面出现空鼓开裂质量问题。
问题二：阳台地面积水（共22户）
关键词：积水、倒坡、受潮、污染
参考规范：《建筑地面工程施工质量验收规范》GB50209-2010 第6.2.12条面层表面的坡度应符合设计要求，不倒泛水、无积水；与地漏、管道结合处应严密牢固，无渗漏
问题危害性：长时间积水，会对墙面受潮，对地面瓷砖也有一定影响，会发黑污染。如果加上防水问题，楼下会出现渗漏
问题原因：1、整体地面倒坡，坡度不符合设计要求
2、地面瓷砖材料瑕疵，部分翘曲，明显高低差，不平整
问题描述三：墙地砖空鼓（共23户）
关键词：瓷砖、空鼓、脱落、开裂
参考规范：《建筑装饰装修工程质量验收标准》 GB 50210-2018 第10.2.4条 满粘法施工的内墙饰面砖应无裂缝，大面和阳角应无空鼓。 《建筑地面工程施工质量验收规范》GB50209-2010 第6.2.7条 面层与下一层的结合(粘结)应牢固，无空鼓(单块砖边角允许有局部空鼓，但每自然间或标准间的空鼓砖不应超过总数的5％)
问题危害：
1、易致瓷砖破裂：空鼓处瓷砖不受力，受到较大外力时容易破裂。
2、瓷砖易翘起或脱落：空鼓范围会进一步扩大，最终出现瓷砖翘起或整片脱。
问题原因：
1、施工过程：瓷砖铺贴时砂浆不饱满或未将瓷砖轻轻敲打挤压密实。
2、基层原因：基层墙面未进行拉毛或润水处理，且墙体之间的交界处没有处理到位。
3、材料使用：瓷砖未按要求浸泡或瓷砖胶中添加了水泥砂浆。
匠心验房小编总结：中大汇小编是专门走访了一趟整体来说问题还是居多的，强电箱的问题，卫生间线径过小用的是2.5平方的验房师建议更换4平方的线，卫生间吊顶未套管，线直接裸露在外以及公卫的等电位未接通，以及客厅吊顶开裂，次卧墙面开裂.处处是裂痕包括房间有大面积的地板软榻.验房师检测全房网线还未接通总结一下就是小问题不断吧，大问题小编倒是没发现太多。
